الف- هزینه درج آگهی در نیازمندیها
ب- هزینه استخدام مستمر مشاور
پ- هزینه اجاره مکان با سند اداری و یا تجاری
ت- هزینه پذیرایی (از جمله قند، چای، نظافت و آبدارچی)
ث- هزینه کنترل و پاسخگویی (منشی، حسابدار، مدیر داخلی)
ج- هزینه خرید تجهیزات مورد استفاده (از جمله سانترال و غیره)
چ- هزینههای مخابراتی (قبضهای تلفن، اینترنت، SMS)
ح- هزینه بانک اطلاعاتی (نصب، آبونمان، کامپیوتر)
خ- هزینههای تبلیغاتی، تابلو، بروشور، SMS، جواز
د- هزینههای قانونی (مالیات ارزش افزوده مالیات و غیره)
ذ- هزینههای مدیران (معاملات، قرارداد، سرپرست) که معمولاً تا 25% درآمد ناخالص است.
ر- هزینههای مشاوران (ازبین بردن و استهلاک تجهیزات و سوءاستفادههای مرسوم) به علاوه 30 الی 50% کل درآمد ناخالص
بهصورت پورسانت.
ز- هزینه کد رهگیری، مالیات ارزش افزوده و حق عضویت در اتحادیه و در نهایت هزینههای جاری همچون تعمیرات و قبوض برق، آب، گاز، شارژ محل مورد استفاده و اشتراک روزنامه و غیره.
با یک حساب سرانگشتی پس از کسر حقالعمل مشاورین و مدیران در بهترین حالت 55% و بالاترین حالت در حدود 75% از کل درآمد ناخالص (واریزیها) بین 45 ای 25% باقی میماند که میباید سایر هزینههای گفته شده نیز کسر گردد. علاوه بر نکات ذکر شده نباید فراموش کنیم که عملاً میزان عملکرد املاک در ماه فروردین و ماه رمضان و همچنین چند روز آخر سال یا تعطیلات تابستانی و همچنین مراسم مذهبی مانند محرم و صفر بسیار پایین میآید حتی تا 10% وضعیت معمولی و گاهی اوقات با در نظر گرفتن 45 روز تعطیل رسمی و روزهای چسبیده به آنها تا 60روز کاری درآمد عملاً به صفر میرسد در حالی که هزینههای جاری سرجای خودشان میباشد. برای روشنتر شدن شما با یک مثال سخنان خود را ادامه میدهد. اگر یک آژانس در منطقه یک دارای 80 متر آپارتمان سند اداری باشد، حداقل اجاره مکانش در حدود 15 میلیون تومان و آب و برق و گاز و سایر امور مانند مالیات و عوارض در حدود 5 میلیون تومان و حقوق کارمندان ثابت همراه با تأمین اجتماعی و سایر موارد همچون فایلینگ اطلاعاتی در حدود 3 میلیون تومان و همچنین هزینه آگهی استخدام حداقل 2 میلیون تومان جمعاً 25 میلیون تومان هزینه ثابت میشود بنابراین در نقطه سر به سر یعنی برابری هزینه مفاد درآمدها حداقل این مؤسسه باید یکصد میلیون تومان در یک ماه واریزی داشته باشد که پس از کسر میانگین 60% کمیسیون مشاورین و مدیران مجموعه رقمی در حدود چهل میلیون تومان باقی میماند، که طبق فرمولهای مشخص و امتحان شده حداقل 20% کل مبلغ واریزی باید صرف اگهی در نیازمندیها بگردد تا این مبلغ حاصل شود. که در نتیجه 5 میلیون تومان مؤسسه کسر میآورد تازه این مبلغ بدون درنظر گرفتن 60 روز ایام تعطیل سال است که مبلغی در حدود 50 میلیون تومان کسر میشود که میانگین با تقسیم بر 10 ماه باقیمانده 5 میلیون تومان دیگر کسری آورند و جمعاً 10 میلیون تومان کسری مجموعه میشود این بدان معناست که در کمترین انتظار میبایست حداقل ماهیانه 200 میلیون تومان واریزی باشد تا علاوه بر پوشش 40 میلیون آگهی نیازمندیها و کسر یکصد و بیست میلیون تومان کمیسیون کادر پورسانتی و کسر هزینههای ماهیانه ثابت که رقم 25 میلیون تومان را شامل میگردیده است نهایتاً در پایان ماه برای صاحب مجموعه 15 میلیون تومان بماند.
همانطور که دیدیدم سراب 200 میلیون تومانی در یک آژانس در منطقه بالا میشود در نهایت فقط و فقط از 10% در کل واریزی یعنی 5/7% کل واریزی و کمیسیونهای دریافتی نصیب صاحب مؤسسه میگردد. و به همین منوال هر یکصد میلیون اضافه فقط 10% به درآمد مبلغ اضافه و در کل حدود 5/8% از کل واریزی را دربر خواهد گرفت.
آژانسها و بنگاههای املاک به منظور دریافت کمیسیون بیشتر از تعرفه دست به ترفندهای زیادی از جمله موارد زیر میزنند:
الف- یکی از راههای مرسوم ادعای خرید ملک به قیمت پایینتر و با مزایای بیشتر برای خریدار یا مستأجر میباشد در حالی که مشاور از قبل در این ارتباط اطلاع داشته است و این حربه را برای لحظه آخر و دریافت کمیسیون نگه داشته است.
ب- دیگر بهانه فروش به مبلغ بالاتر برای فروشنده است که حتی توأم با دریافت شیرینی و گاهاً و به ندرت بالابود میگردد.
ج- ادعای پرداخت مالیات بر ارزش افزوده و هزینه کد رهگیری است که این ارقام از قبل محاسبه شده است و علاوه بر این که رقمی بسیار کمتر از رقم ادعایی مشاور یا بنگاه میباشد در نهایت ربطی به مشاور و یا بنگاه ندارد و مربوط به خود متعاملین میباشد بعضی از صاحبان آژانسها پا را از این هم فراتر میگذارند و دوسره بار میکنند هم از متعاملین دریافت و هم از بابت آن کمیسیون بیشتری میگیرند و یک هزینه کد رهگیری بعد از مشاور کسر مینمایند و تازه کار به همین جا خاتمه پیدا نمیکند و همواره مبلغ کد رهگیری و مالیات ارزش افزوده اعلامی چندین برابر رقم واقعی آن میباشد.
د- گروهی دیگر از بنگاهدارها دنبال موارد اشکال یا مورد وسواس طرفین معامله میگردند و با سوءاستفاده از نقاط ضعف و ناآگاهی طرفین با وعده و وعید بدون هیچ دلیلی نسبت به دریافت اضافه کمیسیون مبادرت میورزند.
ذ- راه دیگر اخذ پول از متعاملین، گاوبندی یا اصطلاحاً زد و بند با مالک یا سازنده میباشد.
این نوع زد و بندها به چندین دسته تقسیم میشوند:
الف- زد و بند در راستای پنهان نمودن ریشه و سابقهی سند و همچنین وضعیت عرصه و اعیان آن
ب- پنهان نمودن نقاط ضعف ساختمان مانند طراحی، متراژ واقعی و تفاوت آن با متراژ ثبت شده در سند وضعیت واقعی متریال و مشخصات واقعی فنی و همچنین اشکالات منطقهای از جمله واقع شدن در طرحهای مصوب شهرداری و دولت
ج- وقوف بر عدم توانایی مالک در تحویل به موقع یا اجرای وعدههای داده شده طبق قرارداد و لاپوشانی نمودن آن
د- تقلب و کلاهبرداری که معدودی از بنگاهها یا خود به عنوان سازنده یا با همراهی یک سازنده متقلب انجام میدهند.
