نکات ابتدايي و اساسی براي مشاور

1- دفتر: داشتن يک دفتر مناسب و يا حتي‌الامکان 1 کيف تميز بسيار در برخوردهاي هر مشاور مهم است

2- مرتب‌بودن فردي (ظاهري): از لحاظ لباس، کيف، کفش، بوي دهان، بوي جوراب، بوي زير بغل و آراستگي ظاهر و مو از لحاظ پيراهن حتماً بايد يقه­دار باشد و تميز باشد و در ارتباط با شلوار از البسه مارک‌دار يا پاره يا جلف بايد دوري نمود و در ارتباط با خانم‌ها استفاده از حجاب و مقنعه ضروري است، چرا که علاوه بر قوانين مملکتي بعضي از خانم­ها در صورت مشاهده مشاور خانم در صورت عدم ظاهر سنگين از ارتباط شوهر خود با اين مشاور ممانعت مي‌نمايند (البته طبق قوانين اماکن به کارگيري مشاور و ويزيتور زن ممنوع است).

3- در هنگام کارشناسي و سرويس اصالت مالک يا مشتري را بايد بيابيد يعني اين که شخص مورد مصاحبه آيا خود تصميم‌گيرنده اصلي است يا وي نماينده يا بستگان و کارمند شخص اصلي مي‌باشند.

4- حتماً تلفن ثابت متعاملين را به دست بياوريد چرا که با در دست داشتن تلفن ثابت جلوي دور زدن يا سرکار گذاشتن متعاملين گرفته مي‌شود.

5- در سرويس به مشتري صحبت نکنيد طرف مقابل شما خودش مي‌بيند همانند شخصي که در سينما فيلمي را مي‌بيند و شما مي‌خواهيد فيلم را براي وي توصيف کنيد.

6- به بودجه طرف خود دقت کنيد که آيا نقد است يا بايد ملکي را بفروشد، وام بگيريد و يا غيره

7- به هر مشتري 3 فايل حداکثر 4 فايل آن هم طي 2 سري بيشتر نشان ندهد.

8- جدي و با احترام برخورد کنيد و در حين خنديدن نبايد دندان‌هاي شما معلوم شود.

9- قبل از هر سرويس با وجود اين که حتي روز قبل پرسيده‌ايد از موجود بودن و قيمت ملک مورد سرويس حتماً اطلاع کسب کنيد.

10- تا سؤال نشده، جواب ندهيد.

11- هيچ‌گاه مالک را با مشتري تنها نگذاريد، حتي براي سرويس تکراري و اگر پسنديد فقط به مدير رنج اعلام شود و خودمان با طرفين صحبت نکنيم.

12- متدهاي جلوگيري از تباني و دور زدن مشاور: 1) تنها با هم نباشند و تلفن رد و بدل نکنند. 2) ملک را کنترل کنيم (به صورت نامحسوس) 3) آدرس مشتري را بيابيم 4) تماس دائم با متعاملين

13- همواره براي پذيرش سريع از طرف متقاضي و در راستاي دادن اطمينان به مشتري و دريافت کميسيون بالا قاطعانه و بدون تعلل و تخفيف اعلام شود تا در صورت دريافت تخفيف آن را به حساب خودتان بگذاريد و کميسيون بيشتر

14- به لوله­ی تعويض شده + سيم برق (بازسازي شده) کليد پريز و وضعيت سنگ و ساير جزئيات دقت کنيم

15- اصل 1 مشتري سايه است

همواره بايد با مشتري يا خريدار همچون سايه رفتار کرد و نبايد به دنبال يک مشتري رفت يا روي يک مشتري خاص کليد کرد.

اصل 2 سرمايه و مشاور مالک است.

تنها با ارتباط قوي و مؤثر با مالک و در اختيار داشتن فايل مربوطه است که يک معامله خوب سر مي‌گيرد و آينده شغلي ما نيز در زمينه املاک به ميزان و تعداد مالکيني مربوط است که با ما ارتباط محکم برقرار مي‌کنند.

16- زمان سرويس: هر موقع هر مکان يعني اين که حتي اگر لازم شد 2 بعد از نصف شب يا روز تعطيل رسمي بايد سرويس انجام شود چرا که شانس خبر نمي‌کند.

17- نسبت به ملک مالکين پيش‌داوري نکنيم و حتي اگر عيبي مشاهده مي‌کنيم به روي طرف مقابل نياوريم، چرا که ملک هر شخص همچون فرزندش است و نمي‌خواهد معايب آن را ببيند.

18- آپارتمان زير 100 متر براي شروع بسيار خوب است

19- 50 فايل کارشناسي کنيم و بعد آگهي بدهيد

20- از لحاظ دريافت کميسيون مالکي که دکتر و وکيل باشد یا خودش مشاور املاک باشد به درد نمی­خورد.

21- در هر منطقه و هر متراژ بايد حداقل 4 فايل خوب داشته باشيم (و به قيمت)

22- کار ما مشابه يک سوپرمارکت است، از لحاظ فايل بايد جنسش جور باشد.

23- هر سالي 5% افت قيمت براي نوساز داريم

24- البته ملکي که نوساز کليد نخورده است درصد افتش فرق مي‌کند

25- 30 الي 35 سال يعني کلنگي فقط قيمت زمين و سهم هر آپارتمان از کل متراژ زمين (قدرالسهم) محاسبه خواهد شد.

26- افزايش تعداد فايل کارشناسي شده (پيگيري مرتب)

27- انتخاب 5 فايل خوب و احياء مرتب و جايگزيني براي سرعت در کار

28- آگهي مستمر و مداوم (حتي زماني که به مشتري بيشتر احتياج نداريم) در غير اين صورت اشتباه حرفه‌اي‌ها را مرتکب شده‌ايم.

29- هدف‌گذاري درآمد بالا

30- عدم از بين بردن فايل‌هاي انجام شده و سوخته براي احياء در سال‌هاي بعد

31- قاعده چمن‌زني- تمرکز مرتب و مستمر روي مشتري‌هاي جديد.

32- نورگير بودن مکان‌هاي مورد انتخاب 10% قيمت و احتمال پسند را بالا مي‌برد.

33- رودخانه، بيمارستان، مراکز ، کلانتري، نداشتن آسانسور يا پارکينگ، مشاعات بد و همسايه‌هاي بي‌نزاکت، مدرسه، مهدکودک ضعف‌هاي يک فايل هستند حتي‌الامکان دوري شود.

34- مشاعات در انتخاب فايل خيلي مهم است.

35- در فايل‌يابي به ساختمان‌هاي نو مراجعه به سرايدارها و املاک بدون پرده دقت کنيم.

36- به مالک اصلي سند و سوابق سند دقت شود

37- نرخ اتحاديه گفته شود و به دلايلي که قبلاً ذکر شد اضافه گردد.

38- نسبت به پيشنهاد بالا بود و شيريني واکنش منحني نشان بدهيد و روي افزايش کميسيون تأکيد کنيد

39- مشتري که دکتر، وکيل، املاکي، همکار، فاميل و آشنا از لحاظ کميسيون و دريافت آن به درد نمي‌خورند.

40- فايل‌هاي تعاوني فقط در رنج با نظارت سرپرست رنج جواب مي‌دهد.

41- غرور کاذب از انجام معامله و سرخوردگی و ناامیدی از عدم انجام معامله در طی زمان زیاد آفت‌های مشاور هستند

42- تماس برای سرویس به مشتری در نهایت 3 روز و نهایتاً 2 الی 3 مرتبه انجام شود و لاغیر

43- هنگام سرویس فایل‌های دیگر ارائه نشود متقاضی گیج می‌شود.

44- انضباط کاری و پیگیری را سرلوحه کار خود قرار دهید.

45- برای مخاطبین خانم از کلمات قربان شما، دست بوسم، چاکرم، نوکرم استفاده نکنید و به جای آن مرتب از خواهش می‌کنم، متشکرم و ببخشید استفاده کنید.

46- به هیچ عنوان با مشتری در ارتباط با نظرش بحث نکنید.

47- در کار املاک حتی برادر و همکار بغل دستی نامحرم است،
هیچ­کس نباید از فایل (مالک) و مشتری (خریدار) شما اطلاع داشته باشد.

48- آهسته صحبت کردن بالاخص در محل کار و صحبت کردن با تلفن داخلی با همکاران

49- تا کمیسیون دریافت نکرده‌ایم به هیچ­کس حتی نزدیکترین‌ها اعلام نشود.

50- تاکسیِ پُر بوق نمی‌زند. (از دور آمدن و پز دادن جداً خودداری کنید).

51- تفریح، سیگار، صحبت خارج از شغل در مکان آژانس برخلاف تمرکز است و محیط را خسته‌کننده می‌کند.

52- 90% کلاهبرداری‌ها توسط مالکینی انجام می‌شود که قصد رهن کامل دارند در مورد اصالت مالک تحقیقات شود.

53- در کار، «نه» نداریم حتی به صورت وعده و حتی به همکار مشاور

54- با افراد همکار تشکیلاتی برخورد کنیم، نه شخصی (گفته معروف دنگ شیائوبینگ)

55- تمرکز و روحیه حرف اول را می‌زند، کاسبی که نمی‌خندد نباید مغازه‌اش را باز کند (کنفسیوس)

56- عرق‌هایی که باید دیروز می‌ریختیم همان اشک‌هایی است که امروز به هنگام شکست می‌ریزیم (آدولف هیتلر)

57- عجله آفت کاسبی و دلالی املاک است، صبر پرهیزگاری است (شکسپیر)

58- بدترین مالک کسی است که قیمت نمی‌دهد و به شما قیمت‌گذاری را واگذار می‌کند و یا مشتری که بودجه اعلام نمی‌کند یعنی این افراد عملکردشان قابل پیش‌بینی نیستند.

59- بهترین مالک: 1- سازنده است 2- همیشه حاضر به سرویس است 3- پول لازم است.

60- ملک تجاری یعنی دو کاسب در یک معامله یعنی احتمال بالا برای دور خوردن ما و تبانی آنها

61- همواره متراژ پایین خوب زنگ می‌خورد و بالا کم برای بالا رفتن زنگ‌خور متراژ بالا تکرار لازم است.

62- بروشور یا کارت پخش‌کنی در خیابان و منازل در 95% مواقع به فایل‌یابی و پیداکردن فروشندگان کمک می‌کند و نه خریدار.

63- همه فایل‌ها حتی اوقافی و قول‌نامه‌ای مشتری خودشان را دارند.

64- تخصصی کار کنید.

65- منطقه‌ای کار کنید (نه پراکنده)

66- زوم کردن روی یک فایل برای اهداف میان‌مدت و بزرگ به‌درد می‌خورد.

67- کارت طلایی همواره همراهتان باشد (تماس از طریق تلفن عمومی و کارت تلفن) چرا که بسیاری با شناخت شماره محل کار یا موبایل یا پیش شماره محل کارتان پاسخ شما را نمی‌دهند.

68- فایلی که کمیسیون 1 طرفه است را فراموش کنیم.

69- تعاون با سایر رنج‌ها و یا آژانس‌ها ممنوع است.

70- در هنگام محاوره منتظر بمانیم طرف مقابل حرفش تمام شود و اگر موردی بود یادداشت کنیم و در خاتمه جواب دهیم. قاعده به دو گوش و یک زبان

71- برای حل مشکلات 10 راه حل موجود است که 9 راه حل سکوت است. (گوته)

72- بزرگترین هنر شیطان وسوسه کردن است.

73- در هنگام گفتگو آهسته صحبت کنید و به چشم طرف مقابل نگاه نکنید.

74- برای سرویس به زوج‌ها با آقا بیشتر صحبت شود مگر از ما سؤال شود و برای مشاور خانم برعکس.

75- فایل خوب، آگهی خوب نیست و برعکس.

76- زمان آگهی مهم­تر از خود آگهی است.

77- زمان مزیت مهم هر آگهی الف) تیتر (منطقه) ب) متراژ ج) قیمت (یا نحوه تسویه)

78- کمیسیون اضافی فقط با دلیل منطقی دریافت می‌شود.

79- اجاره سریع جواب می‌دهد. (و آموزنده برای افراد مبتدی)

80- مشاور تنبل و خودستا به دنبال رویا است و مشاور حرفه‌ای برای دیگران رویا می‌سازد (وارن بافت)

81- بهترین راه پیروزی در بحث، بحث نکردن است. (دیل کارنگی)

82- هنگامی که نمی‌توانیم کاری را انجام بدهیم بهترین راه انجام ندادن هیچ کار است (مک کورمک)

83- وقتی که کم حوصله، خسته و یا عصبی هستیم بهترین کار استراحت و ترک کار است. (کاناسوکی ماتسوشیتا)

84- مشتری و مالک همچون کبوتر هستند و مشاورها کبوترباز (جی پی مورگان)

85- آخرین نفر که عصبانی می‌شود برنده است (وینستون چرچیل)

86- راز تجارت «آنچه مردم می‌خواهند به آنها بده تا آنچه می‌خواهی به تو بدهند». (راج کاپور بودا)

87- در مقابل متعاملین همچون علف در مقابل تندباد باشید نه درخت، مثل باد عمل نکنید مانند خورشید باشید.

88- سحرخیز باش تا کامروا باشی (بزرگمهر)

89- هدف جلب رضایت مشتری است و حق با مشتری است غلط است هدف ما جلب اعتماد مشتری است (کارل   )

90- ما چیزی برای خرید مشتری‌ها نداریم بلکه چیزهایی برای فروش به آنها داریم. (استیو جابز)

91- برای جلوگیری از دور خوردن و یا تبانی طرفین بهترین راه حل جوینت شدن با مالک است.

92- مشاور موفق و آینده‌نگر باید مثل خرس برای زمستان چربی ذخیره کند (پس‌انداز فراموش نشود).

93- 15% از درآمد ما مال کار است باید پس‌انداز شود.

94- اتومبیل برای مشاور کوچک و کم‌مصرف ولی سر و وضع عالی (چرا که اتومبیل را نمی­بینند ولی سر و وضع ما را می­بینند.

95- انعام و شیرینی و وعده و وعید برای سرایدارها با مأمورین خرید در حدی باشد که قابل باور باشد و حتی‌الامکان هرچقدر جزئی پرداخت شود.

96- هنگام تماس اول نام مؤسسه و نام خودتان دوم نام و مؤسسه طرف مقابل.

97- مهمترین قسمت برای فایل‌های تجاری 1) بر 2) ارتفاع 3) پاخور مشتری

برای فایل‌های مسکونی، اتاق پذیرایی، آشپزخانه و نورگیری.

98- همه‌ی مراجعین و سرویس‌دهندگان حتی سرایدارهای افغانی مهره شانس هستند.

99- کلید راز مشتری یا خریدار منشأ بودجه و موجود بودن آن است.

100- پیداکردن فایل اجاره برای مجردها از طریق فایل‌های واقع شده در موقعیت اداری

101- به عرصه، اعیان و قدرالسهم توجه کنیم.

102- در مورد وضعیت کار همواره جواب متقاضی، خریدار: عالی خوب و رو به بالا است (بازار داغ است) و جواب فروشنده: بازار خراب و راکد است و قيمت‌ها رو به پايين.

103- کلید ورود به هر ساختمانی، سرایدار، نگهبان، لابی‌من

104- دروغ نگو ولی همه‌ی حقایق را هم نگو

105- ما مانند دکترهای جراح باید بگوییم هدفمان پول نیست، خودکار و انجام صحیح آن است.

106- دیرآمدن، دیررفتن، بی‌نظمی است، زودآمدن دیررفتن ایثار، به موقع آمدن و به موقع رفتن وظیفه و دیرآمدن و زودرفتن خیانت

107- در کار دلالی املاک فقط شخصی که اسکناس نقد دارد ثروتمند است نه شخصی که املاک زیاد دارد.

108- فایلی که پیش از حد در بازار می‌ماند همان فایل سوخته و بی‌ارزش است.

109- ملکی که نمی‌رود به قیمت نیست. کنار بگذارید فراموش نکنید.

110- خدمات خارج از کار به مشتری و مالک غلط است.

111- متراژ بالای 250 متر هزینه کمتر و سود بیشتر نصیب می‌کند.

112- املاک حیاط‌دار تا 110 متر و 3 واحدی مشتری زیاد دارند.

113- برای اجاره مغازه با واحد تجاری (واقع در پاساژ) فقط مالک صاحب سند می‌تواند کد بگیرد.

114- سختی فروش املاک پیش‌فروش 3 فایل است.

115- بعضی اسناد که در گرو بانک می‌باشد با رهن کامل کلاً می‌سوزند باید مواظب این‌گونه مالکین باشیم.

116- هرکس زودتر به سر کار برسد در روز آگهی مشتری‌ها را زودتر به سرویس می‌برد.

117- سرویس و تماس مستمر با مالک و آشنایی با اعلام قیمت پیشنهادی مشتری (حتي اگر مشتري واقعي نباشد.)

118- قبل از معامله متعاملین با هم فاصله دارند ولی پس از آن با هم علیه مشاور برای کمیسیون متحد می‌گردد.

119- شخصی که پوینت مالی می‌خواهد دسترسی به اسناد ملک نداشته و یا مشکلی دارد.

120- مشتری که فقط اسناد را می‌خواهد ببیند یا با مالک مستقیم گردد یا می‌گوید پول را یک­جا در محضر می‌دهد یا مصوبه بانکی دارد یا می‌خواهد ما را دور بزند.