روزانه میلیونها معامله ملک در ایران انجام میشود و به همین دلیل نیز معامله کردن به عنوان یکی از بخشهای مهم زندگی تمامی افراد شناخته میشود. اما از کجا میتوان از قانونی و اصولی بودن این معاملات مطمئن شد. مسلما شرایط و قوانین خاص و یکسانی برای تمامی معاملات در نظر گرفته شده است تا افراد بتوانند با استناد به آنها، به راحتی از رسمی بودن معامله خود مطمئن شوند. در ادامه این مطلب، قصد داریم تا مشخصات معامله قانونی را بیان کنیم. میتوانید برای دریافت آموزش های لازم در این حوزه از پکیج آموزش املاک تهیه شده در آکادمی کاشانی کیا استفاده کنید.
مورد معامله چیست؟
یکی از اولین نکاتی که در زمان معامله کردن باید با آن آشنایی داشته باشید، مورد معامله است. مورد معامله در واقع هر آن چیزی است که قرار است بین دو طرف معامله شود. طبق قوانین جمهوری اسلامی ایران، مورد معامله را یک مال یا یک عمل میدانند که طرفین معامله متعهد میشوند در ازای اخذ و یا واریز مبلغی، آن را تسلیم و یا آن کار را انجام دهند.
به عنوان مثال، در معامله خانه، طرفین در مقابل یک مبلغ مشخص، با هم توافق میکنند تا شخص اول ملک خود را به شخص دوم بفروشد و در ازای آن مبلغی را دریافت کند. در این زمینه، مورد معامله در واقع همان ملک مورد نظر است. البته در زمان انجام این تبادل، باید مشخصات معامله قانونی را بدانید تا بتوانید معاملهای رسمی و اصولی داشته باشید. برای دریافت خدمات حقوقی مسکن و املاک میتوانید به وبسایت کاشانی کیا مراجعه فرمایید.
مشخصات معامله قانونی
طبق قوانین مدنی مواد 214، 215 و 216 که به موضوع معامله پرداخته است، هر چیزی که قرار است معامله شود، باید ویژگیهایی مشخصی داشته باشد. این ویژگیها در واقع همان مشخصات معامله قانونی است که باید هر معاملهای داشته باشد. در ادامه برخی از این مشخصات را بیان میکنیم.
موجودیت ملک
هر چیزی مورد معامله قرار میگیرد، باید در زمان عقد قرارداد، موجود باشد. بر اساس ماده 361 قانون مدنی، نمیتوان ملکی را که موجودیت ندارد معامله کرد و در صورتی که این عمل انجام شود، آن معامله باطل است. حال شاید برای شما هم این سوال به وجود بیاید که ساختمانهای در حال ساخت چگونه به صورت پیش فروش معامله میشوند؟
در این زمینه باید گفت که این نوع ساختمانها، در واقع قرارداد قطع نیستند بلکه در قالب تعهد به واگذاری هستند، به همین دلیل، مورد قبول قرار میگیرند. به عنوان مثال، یک سازنده آپارتمان به مشتریان خود تعهد میدهد تا در عرض 6 ماه، یک دستگاه آپارتمان را بسازد و با توجه به تعداد واحدهای خریداری شده، در زمان مشخص به آنها تحویل دهد.
معلوم و معین بودن مورد معامله
یکی دیگر از مشخصات معامله قانونی معلوم و معین بودن ملک است. منظور از این مورد، این است که متراژ و سایر مشخصات مهم ملک، به طور واضح مشخص باشد. به عنوان مثال، یک واحد آپارتمان 120 متری دو خوابه و سایر مشخصات لازم برای وصف یک ملک.
طبق ماده 351، در صورتی که مورد معامله بر موارد مختلفی صدق کند، در صورتی که معامله صحیح است که آن کاملا معلوم باشد. البته در بخش پایانی ماده 216 گفته شده است که اصل معین بودن با یک مورد زیر سوال میرود که آن هم کفایت علم اجمالی بر موضوع است. ویدیو آموزش املاک رایگان که همگی در وبسایت کاشانی کیا قرار دارد میتواند در فهم بهتر این مطالب به شما کمک بسیار زیادی کند.
قابل نقل و انتقال بودن مورد معامله
یکی دیگر از موارد و مشخصات معامله قانونی که باید در زمان معامله آن را در نظر داشته باشید، قابل نقل و انتقال بودن ملک مورد نظر است. به عنوان مثال، هیچکسی نمیتواند املاک عمومی را به فروش برساند یا در صورتی سند ملک مشکل قانونی داشته باشد، نباید آن ملک را معامله کرد.
قابل تسلیم بودن مورد معامله
در معاملات، مورد دیگری به عنوان قابلیت تسلیم بودن آن بیان میشود. اگر امکان تسلیم کردن آن وجود نداشته باشد، این معامله باطل است.
بررسی مالیت مورد معامله
ملکی میتواند مورد معامله قرار گیرد که ارزش مالی داشته باشد. در این مورد، عرف بازار ملاک قرار میگیرد و مورد معامله باید در بازار به عنوان یک مال ارزش داشته باشد.
مالکیت فروشنده بر ملک
هیچ کس نمیتواند ملکی را که بخود وی تعلق ندارد را مورد معامله قرار دهد. هر کسی میتواند ملکی را معامله کند که یا متعلق به خودش باشد و یا از نظر قانونی، حق معامله آن را داشته باشد. در غیر این صورت، معامله مال غیر است.
اهلیت طرفین معامله
در بند دوم در مورد اهلیت سخن به میان آمده است. اهلیت خود بر دو نوع است، اولین مورد اهلیت تمتع و دومونی مورد، اهلیت استیفا است. در تعریف اهلیت تمتع آمده است که هر شخص میتواند صاحب حق باشد. البته در ماده 966 قانون مدنی آمده است که اهلیت برای دارا بودن حقوق، با زنده متولد شدن انسان شروع و با مرگ او تمام میشود. اهلیت استیفا نیز به اهلیت بهرهوری از حق معنی میشود و در مقابل اهلیت تمتع آمده است. این اهلیت به معنای اعمال حقوقی است که یک شخص دارا است.
بلوغ
یکی دیگر از مشخصات معامله قانونی که در ماده 1210 مشخص شده است، بلوغ است. طبق نظر فقهای دینی شیعه، سن بلوغ برای پسران 15 سال کامل و برای دختران 9 سال کامل قمری است.
عقل
یکی دیگر از شروط لازم برای معامله قانونی، عاقل بودن است. منظور از عقل این است که قوای دماغی شخص سالم باشد.
قصد طرفین و رضای آن
یکی از مهمترین و اولین حالت برای مشخصات معامله قانونی رضایت دو طرف معامله برای انجام دادن آن شناخته میشود. البته برای تعریف قصد و رضا، باید به ماده 191 قانون مدنی توجه کرد که برای عقد قرار داد چنین توضیحی میدهد؛ عقد محقق میشود به قصد انشا به شرط مقرون بودن به چیزی که دلالت بر قصد کند.
سخن پایانی
در این مطلب از وبسایت آکادمی کاشانی کیا، نکات مهم و مشخصات معامله قانونی را بیان کردیم. به طور کلی هر معامله برای این که قانونی باشد و به صورت رسمی ثبت شود، باید شرایط و مشخصاتی داشته باشد که در این مطلب برخی از مهمترین آنها را بیان کردیم. در صورتی که تمایل دارید در این زمینه بیشتر اطلاعات کسب نمایید می توانید در دوره های حقوقی آکادمی کاشانی کیا که برای مشاورین و صاحبان آژانس های املاک است شرکت کنید و یا از خدمات حقوقی مسکن و املاک مشاورین حقوقی ما استفاده نمایید.
